Mietrecht

„Es kann der Frömmste nicht in Frieden leben, wenn es dem bösen Nachbarn nicht gefällt“. Alt, aber zeitlos ist dieses Zitat von Schiller. Es trifft noch heute den Kern der meisten Mietrechtsstreite in Stuttgart, Deutschland, der ganzen Welt. Dabei ist es oft so, dass der Streit aus der falschen Einschätzung der eigenen oder fremder Rechte resultiert. Viele Fehler und Streitigkeiten rund um das Mietverhältnis können jedoch vermieden werden, noch bevor es zum teuren Rechtsstreit kommt.

Hierzu haben wir Ihnen erste Informationen zusammengefasst:

Ein Eigentümerwechsel bedeutet für den Mieter erst einmal keinen Grund zur Aufregung. Das Gesetz bestimmt in solchen Fällen: Kauf bricht Miete nicht. Sollten Sie also von ihrem bisherigen Vermieter dahingehend informiert werden, dass das Haus an einen neuen Eigentümer verkauft wurde, gibt es keinerlei Probleme. Die neuen Eigentümer übernehmen alle Rechte und Pflichten der bisherigen Eigentümer.

Die Miete ist an die neuen Eigentümer erst dann zu zahlen, wenn diese im Grundbuch eingetragen sind. Etwas anderes gilt, wenn die alten Vermieter ihren Anspruch auf Mietzahlungen an die neuen Eigentümer abgetreten haben. Wenn also der Mieter vom alten Vermieter aufgefordert wird, Zahlungen ab sofort an den neuen Vermieter zu leisten, ist davon auszugeben, dass eine solche Abtretung vorliegt.

Problematisch wird es, wenn sich alte Vermieter und neuer Vermieter diesbezüglich nicht einig sind. Dann sollte die Miete beim zuständigen Amtsgericht hinterlegt werden. Einen Fehler sollten sie jedoch nicht machen: die Miete gar nicht zu bezahlen. Dann droht Ihnen nämlich die Kündigung.
Problematisch wird es mit den neuen Vermietern erst dann, wenn diese beispielsweise aus Eigenbedarf kündigen. Dazu bedarf es aber Voraussetzungen, ohne deren Vorliegen eine Eigenbedarfskündigung nicht möglich ist.

Ebenfalls Probleme kann es mit der Umwandlung geben. Das liegt dann vor, wenn aus Mietwohnungen Eigentumswohnungen gemacht werden, die dann vom neuen Eigentümer naturgemäß auch bezogen werden wollen.

Es ist üblich, dass zu Beginn des Mietverhältnisses im Mietvertrag vereinbart wird, dass vom Mieter an den Vermieter eine Kaution bezahlt wird. Sinn und Zweck dieses Vorgehens ist, dass der Vermieter gegen den Mieter eine Absicherung für den Fall hat, dass der Mieter Schäden in der Wohnung verursacht, Schönheitsreparaturen nicht durchführt oder die Miete nicht bezahlt. Problematisch wird es immer dann, wenn Mieter und Vermieter sich nicht einig über den Zustand der Wohnung und die notwendigen Reparaturen sind.
Wichtig ist zu wissen, dass die Mieter berechtigt sind, die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten zu bezahlen, egal was im Mietvertrag steht. Wobei die erste Rate erst mit Beginn des Mietverhältnisses zu bezahlen ist.

Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution bei einer Bank getrennt von seinem übrigen Vermögen zu hinterlegen. Dabei ist die Kaution marktüblich zu verzinsen, und die Kaution samt Zinsen am Ende des Mietverhältnisses wieder an den Mieter zu bezahlen. Außerdem gibt es die Möglichkeit die Kaution in Form einer Bankbürgschaft zu erbringen.

Der Vermieter kann immer dann auf die Kaution zurückgreifen, wenn der Mieter seinen mietvertraglichen Pflichten nicht ordnungsgemäß nachgekommen ist. Etwaige Schäden der Mietsache kann der Vermieter dann mit der Kaution verrechnen. Der Vermieter ist auch berechtigt ausbleibende Zahlungen aus der Kaution zu decken. Der Mieter ist aber dann verpflichtet die Kaution wieder aufzufüllen. Nicht zulässig ist,obwohl dies oft fälschlicherweise angenommen wird, dass die letzten Monatsmieten nicht gezahlt werden brauchen, weil der Vermieter diese mit der Kaution verrechnen könne. Dies ist unzulässig.

Wann der Mieter seine Kaution nach Ende des Mietverhältnisses zurückfordern kann, wird unterschiedlich beantwortet. Dem Vermieter wird für die Rückzahlung eine Zeit bis zu 6 Monaten gewährt. Dies ist aber sehr vom Einzelfall abhängig. Um auf der sicheren Seite zu bleiben, sollte also der Mieter erst nach Ablauf der sechs Monate seine Kaution zurückfordern, da er andernfalls aus diesen rein formalen Gründen, eine Niederlage vor Gericht riskiert.

Hier gibt es mehrere Möglichkeiten. Es kann der Vermieter kündigen oder der Mieter. Dies kann ordentlich mit Kündigungsfrist oder fristlos sein. Der Mietvertrag kann entweder unbefristet oder befristet sein. In diesen verschiedenen Fällen gelten unterschiedliche Voraussetzungen bzw. Anforderungen. Die Kündigung hat jedoch immer schriftlich zu erfolgen. Eine mündliche Kündigung ist unwirksam. Das Gleiche gilt für E-Mail, Fax oder Telegramm. Bei WGs oder Ähnlichem muss von allen gemeinsam gekündigt werden, die den Mietvertrag geschlossen haben, sowohl auf Seiten der Mieter wie auch der Vermieter. Die Kündigung muss auch an alle Parteien adressiert werden.

Handelt es sich um einen unbefristeten Mietvertrag, so können die Mieter ohne Angabe eines Grundes die Wohnung kündigen. Hierbei haben Sie aber auf Kündigungsfristen zu achten. In den Mietverträgen vor dem September 2001 erfolgte nach dem Gesetz eine Staffelung der Kündigungsfristen, die ihrerseits von der Länge der Mietdauer bzw. Wohndauer abhing. Diese Fristen, die von 3 bis 12 Monaten reichten, galten für Mieter und Vermieter gleichermaßen. Zulässig war aber auch eine individual rechtlich vereinbarte Verlängerung der Kündigungsfristen; eine Verkürzung galt nur zu Gunsten der Mieter.

Hier hat sich mit der Reform des Mietrechts im September 2001 einiges geändert, nun haben alle Mieter eine einheitliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Dabei sollten Mieter darauf achten, dass spätestens am dritten Werktag des Monats die Kündigung beim Vermieter eingeht (eine Ausnahme kann der Samstag sein, wenn er der dritte Werktag ist). Für den Vermieter dagegen bleibt es bei der Staffelung der Kündigungsfristen mit Ausnahme der 12-monatigen Frist: diese entfällt.

Wie bereits erwähnt, bedarf der Mieter keines Grundes um das Mietverhältnis zu kündigen. Ganz anders sieht dies bei den Vermietern aus. Der Vermieter kann bei einem unbefristeten Mietvertrag nur unter bestimmten Umständen kündigen:

• schuldhafte und nicht unerhebliche Verletzung der mietvertraglichen Pflichten
• Eigenbedarf des Vermieters
• Hinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks

Der Vermieter hat seine Kündigung immer ausführlich zu begründen und kann sich hierfür nur auf die oben genannten Gründe berufen. Im Fall der schuldhaften und nicht unerheblichen Verletzung der mietvertraglichen Pflichten hat zuvor eine schriftliche Abmahnung durch den Vermieter zu erfolgen. In schwerwiegenden Fällen ist dem Vermieter auch eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund möglich.

Besonderheiten hinsichtlich der Kündigung gelten bei Einliegerwohnungen / Zweifamilienhäusern. Eine Ausnahme zu dieser Besonderheit gilt in bestimmten Grenzen für Dreifamilienhäuser.
Bei einer Kündigung durch den Vermieter ist für den Mieter immer an den weiteren Kündigungsschutz durch die sogenannte „Sozialklausel“ zu denken. Hierzu bedarf es des Widerspruchs gegen die Kündigung, der aber besonderen Vorschriften hinsichtlich Form und Frist unterworfen ist.

Nur wenn sich die Wohnung in vertragsgemäßen Zustand befindet, hat der Vermieter das Recht die volle und vertraglich festgesetzte Miete zu verlangen. „Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er (der Mieter) nur einen angemessenen herabgesetzte Miete zur entrichten“, sagt das Bürgerliche Gesetzbuch.

Entscheidend ist also der mangelhafte Zustand der Wohnung. Dabei ist es unerheblich ob der Vermieter die Mängel verschuldet hat oder nicht. Andererseits muss der Mieter um seine Rechte zu wahren auftretende Mängel dem Vermieter auch umgehend anzeigen. Andernfalls riskiert der Mieter sogar Schadensersatzforderung durch den Vermieter. Ein Ausschluss der Mietminderung liegt auch dann vor, wenn der Mieter den Schaden selbst verursacht hat, beispielsweise Schimmelbildung durch falsche Belüftung der Wohnung.

Liegen nun die Voraussetzung für eine Mietminderung vor, so kann diese auch durch den Mietvertrag nicht ausgeschlossen werden. Ausnahmen hierzu können bilden:

• lediglich geringfügige Mängel,
• vertraglich auf den Mieter abgewälzte Beseitigung von Bagatellschäden oder vom Mieter zu bezahlende Kleinenreparaturen, die aber vom Vermieter zu beseitigen sind (im letzten Fall ist eine Minderung denkbar)
• Die Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss; es sei denn der Vermieter hat die Beseitigung zugesichert.

Das Mindern der Miete ist dabei aber nicht ohne Risiko. Es ist nicht einfach einzuschätzen in welcher Höhe ein Mangel zur Minderung berechtigt. Schätzt man den Schaden größer ein als er ist und mindert man einen zu großen Betrag über zu lange Zeit, riskiert man zum einen nicht nur eine erhebliche Nachzahlungen sondern zum anderen sogar die Kündigung, wenn sich ein Zahlungsrückstand von mehr als zwei Monatsmieten ergeben hat. Daher ist bei Mietminderung Vorsicht angesagt. Eine Möglichkeit diesem Risiko zu begegnen ist, dass die Miete nur unter Vorbehalt bezahlt, und dies dem Vermieter auch mitgeteilt wird. Dies hat den Vorteil, dass man im Fall einer Fehleinschätzung keine Nachzahlungen bzw. Kündigung riskiert, aber auch die Möglichkeit der Minderung nicht verwirkt und diese, sobald die Höhe der Minderungsquote festgestellt ist, nachträglich durchführen kann.

Obwohl nach dem Gesetz den Mieter die Schönheitsreparaturen nicht treffen, können diese Pflichten mietvertraglich auf den Mieter umgelegt werden. Und so verhält es sich auch in den allermeisten Fällen in der Praxis, so dass der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen hat. Doch was sind Schönheitsreparaturen? Dazu zählt, was sich in der Wohnung befindet und beim Wohnen abgenutzt wird. Insofern muss aber eine Differenzierung zum Mangel oder Schaden gemacht werden, der keine Abnutzung darstellt sondern durch vertragswidrigen Gebrauch entstanden ist. Unter Schönheitsreparaturen fallen beispielsweise das Streichen oder Tapezieren von Wänden und Decken, Fußböden gehören dazu, das Anstreichen von Heizkörpern und Heizrohren, die Innenseite von Türen und Fenstern.

Hinsichtlich der Schönheitsreparaturen gilt nun der Grundsatz, dass ein Mieter nicht mehr Schönheitsreparaturen durchzuführen hat, als er selbst abgewohnt hat. Gegenteilige Klauseln in Formularmietverträgen sind unwirksam. Dies ist bei z.B. dann der Fall, wenn der Mieter eine Renovierung bei Einzug durchzuführen hat und darüber hinaus auch noch verpflichtet ist bei Auszug eine Schlussrenovierung durchzuführenden. Hier gibt es aber mehrere Variationen, zum Beispiel Renovierungen und Schönheitsreparaturen während der Mietzeit. Hier hat sich in der letzten Zeit einiges getan. Bisher war es so, dass in vielen Mietverträgen starre Renovierungsfristen standen, die die Renovierung der Küche, des Bades bzw. der Wohn- und Schlafräume und Nebenräume festgeschrieben haben. Diese starren Regeln sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam, d.h., dass der Mieter keine Renovierung durchführen muss. Wirksam sind die Renovierungsklauseln nur, wenn sie „elastischer“ formuliert sind, wenn sich also Formulierungen finden wie „in der Regel“ oder „in etwa“.

Dabei gibt es keinen Anspruch, dass die Arbeiten von einem Fachbetrieb ausgeführt werden müssen. Der Anspruch kann lediglich dahin gehen, dass die Arbeiten fachgerecht ausgeführt werden. Ist der Mieter also in der Lage die Schönheitsreparaturen fachgerecht auszuführen kann es dies auch selbst tun. Vorsicht ist aber geboten, wenn die Arbeiten unsachgemäß ausgeführt werden und so zu einer Wertminderung der Wohnung führen. Dann macht sich der Mieter unter Umständen sogar schadenersatzpflichtig. Weigert sich der Mieter einer rechtmäßigen Renovierungspflicht bzw. Schönheitsreparatur nachzukommen, kann der Vermieter unter den entsprechenden Voraussetzungen auch selbst einen Fachbetrieb beauftragen und die Kosten den Mietern in Rechnung stellen.

Bei Fragen wenden Sie sich bitte an Rechtsanwalt Carsten C. Claus.